不動産は買うな！ 不動産を買ってはいけないこれだけの理由

不動産投資について、わたしの考えをのべます。

まず、今後は日本の不動産価格は上がらないと思っています。

その理由ですが、不動産の需給が悪化すると考えられるからです。

価格と言うのは需給によって決定するわけですので、需給というのはとても大切ですね。

需要についてですが、問題は日本の労働者と言うのは、非正規雇用というのが非常に増えていて労働者全体の四割をしめます。これは、今後も改善の見通しがありません。

非正規雇用では収入が低すぎる上に、雇用も不安定ですから、住宅ローンも組めませんので、不動産を買うことができません。

その上、日本の労働人口も今後は減り続けることが予想されているのです。

これも非正規雇用の問題があるのですが、非正規雇用では結婚もできませんし、家族も養うこともできないわけですから、出生率が低いまま固定化することになります。

独身なのに不動産を買うなんて人もいないですからね。

つぎに企業に関してですが、日本に工場を建てるより海外に工場を建てるという動きも気になります。

日本の工場跡地は売りに出されて、そこにはマンションなどを建ててようということになるわけですから、買い手不在のなか不動産の供給だけは増えるということになります。

これは農地でも同じで、農家の後継者がいないことと、農業をしても儲からないということから農地にアパートでも建てようかということになるわけです。

それから地主さんが遺産を相続するときに節税のためアパート経営に乗り出すことが多いことから、アパートを建てるケースが非常に多いです。

その賃貸物件にちゃんと入居者がいればいいのですが、2018年では空き家率が16％になるだろうと言われて、野村総合研究所の予測では、2033年までに空き家率は倍増して30％にも達すると見られています。

現在でも、不動産の供給は過剰なのですね。

賃貸物件は元々不動産ローンを借り入れて建てているわけですから、賃料でローンの返済をしなければならず、その経営がうまくいかなければ、物件そのものを売りに出すという動きがでてきます。

もちろん、賃貸物件の動向は他の不動産価格にも影響を与えます。

これからの日本は人口が減るのに、不動産の供給は増えるということなら、どう考えても不動産の価格は低下するということになります。

不動産価格が下がるのであれば、担保価値も下がるわけで、企業も設備投資というのは控えることになり、借金を返すために不動産はますます売りに出されるという可能性があります。

この問題に対しては有効な対策はありません。

政府も需要が減った分を公共投資で穴埋めしようとしていますが、焼け石に水でしょう。

政府は不動産の需要が減っていることに対して、不動産ローン減税という政策を取っていますが、これは新築物件の建物にだけを対象にしています。

つまり、現在でも空き家が多い中古物件には住宅ローン減税は適用されないのですね。

それでどうなるかというと、不動産市場では当然、物件がダブつくということになるわけです。

ちなみに、来年は東京オリンピックが予定されていますが、会場、施設などのいわゆるオリンピック特需があります。しかし、オリンピックが終われば当然、特需もなくなるわけですから、これが不動産の売りどきだと考える人も多いわけですね。

もう一つ不動産価格の下落要素があります。金利です。

金利が低いと不動産取得のコストが下がるわけで、不動産を購入する人が増えますね。

しかし、現状はゼロ金利なのでこれ以上金利が下がる可能性は低いでしょう。

マイナス金利ともなれば、住宅ローンを組めばお金がもらえるということになるでしょうが、まさか、そんなことにはならないかと思います。

つまり、現状の不動産価格はピークに達しているということなんですね。

ゼロ金利政策なんて永久に続くわけがありません。

いずれは、日本の金利が上がるでしょう。

そうなると、不動産の購入意欲は低下しますし、高い金利を払えなくなって不動産を売るという人も増えるでしょう。

そうすると、どう考えても、日本の不動産は将来的に値下がりし、さらなる不況に突入というシナリオが現実のものとなるわけです。